“物業管理糾紛頻發的症結在於立法有失公正”
12月14日，北京雙城律師事務所趙恆律師致函全國人大常委會，請求對國務院頒布的《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）和北京市高級人民法院《關於審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）進行違法審查。趙恆律師針對《條例》和《意見》中13條法律條款提請違法審查，並詳細闡述了理由。
“物業管理糾紛頻發的症結在於現有的立法有失公正。全國人大常委會能否有答復不得而知，但我這麼做也是希望能夠從根本上解決問題。”趙恆律師說，“如果全國人大常委會能夠給我答復，這將比審查《條例》和《意見》本身更有意義。”
隻有物業公司能進行物業管理？
趙恆律師認為，《物業管理條例》混淆了所有權法律關系和合同法律關系，侵犯了業主的財產權和人身權。例如《條例》第2條規定：“物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”
趙恆律師解釋說，業主委托物業公司進行管理，業主隻需要按約定支付對價和提供方便。然而，根據《條例》的規定，作為委托人，業主必須與受托的物業公司一起按照合同約定處理物業管理事務，這明顯違反了《合同法》對委托合同的規定。
“財產所有人管理自己的財產並不需要與他人進行約定。”趙恆律師說，“然而，《條例》不但將‘物業管理’這個概念限制為聘用物業公司進行，還要求業主行使所有權時，要按照與物業公司的合同約定進行。”
趙恆律師同時對該《條例》第11條、第15條、第34條、第51條和第55條提出了審查請求。“《條例》中還有違憲違法的條款，這些隻是比較明顯的。”趙恆律師說，“如此混淆法律關系，保護了物業管理行業的利益，但侵犯了業主和居住者的財產權和人身權。”
限制業主訴權違反民事訴訟法
“國務院的《條例》是行政法規，而北京高院的《意見》的性質卻無法明確。”趙恆律師說，“根據《立法法》，地區高級法院無權制定規范性文件。然而，《意見》事實上卻在法院實務中發揮重要作用。”
《意見》第4條規定：“業主與業主團體（業主大會、業主委員會）之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理”。
趙恆律師認為，“房地產行政主管部門”的處理不具有最終的法律效力，這樣的規定限制了業主的訴權。
《意見》第7條規定：“……業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利”。
“這意味著沒有100％的業主同意，沒有成立業主委員會時，業主共有權益受到侵害時，無法尋求法律救濟。”趙恆律師說，“這違反了《民事訴訟法》便利當事人訴訟原則和對必要共同訴訟的相關規定。”
“物業服務事實合同”違反合同法
北京高院《意見》第24條規定：“物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用”。
趙恆律師認為《意見》中關於“事實服務”的規定有悖於《合同法》。《合同法》第36條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。
在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，而《意見》卻是“業主事實上接受了物業服務”。
趙恆律師認為，“對方接受”的前提是願意，也就是說雙方“合意”事實合同的基礎。而《意見》規定“事實上”接受有悖於《合同法》的這一原則。“因為，物業服務的許多項目是業主無法控制的、物業公司的單方行為。這種‘服務’一經發生，即使不願接受，業主也是無法逆轉的。”
《意見》的規定基本上使物業公司擺脫了對存在“合意”這一事實的舉証責任，同時也使業主任何証明不存在“合意”的舉証歸於無效。
物業公司有法外特權？
《意見》第26條規定：“審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關於訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠於行使權利的，可認定其在持續主張權利”。
而我國《民法通則》第135條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為兩年，法律另有規定的除外”。
趙恆律師認為，這個規定在訴訟時效問題上，賦予了物業公司法律之外的特權。（李麗）
|
