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两会观察:二次房改呼声渐高 住房制度走什么路?

2010年03月04日08:25    来源:中国经济网
  房地产依然是今年全国两会上最热门的话题之一,代表、委员见面必问房价是涨是跌。在经历2009年房地产市场的惊魂过山车后,我国住房制度该走一条什么样的路,引起了社会更多的思考。

  无独有偶,“二次房改”之说在两会上再被提及。

  以全国人大代表、杭州娃哈哈集团董事长宗庆后为首的十余名全国人大代表和政协委员在今年提交全国两会的议案、提案中再提“二次房改”,建议由政府主导提供住房服务,并提出形成“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”的“三三制”。保障性住房也成为全国政协委员们提案中的热词,致公党中央、工商联农工党中央、民革中央、民建中央等均就此问题建言。

  中国住房制度走什么路?

  保障性住房并不是一个新问题,早在1998年住房商品化改革之时,国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系,之后每次的房地产调控政策中,加大保障性住房投资建设力度的字眼都在其中。为何又开始重提?

  “以前房地产市场基本模式没搞清楚,是市场化呢?还是保障性加市场化呢?市场化的就必然带来投机。可以说多种因素都可能影响房价上涨,但制度的选择是最关键的!”北京大学经济学院教授,全国政协委员李庆云说。他认为住房制度有两种类型,一种是完全市场化的,例如美国,因为其经济发展水平高,收入差距较小,且房屋市场存量大。另外一种是政府加市场,例如香港和新加坡,这些国家和地区经济虽然发达,收入水平也高,但收入差异相对大一些,这时候就需要政府的保障。而拿中国的国情与之对照,后者更为更适合。他也指出,在我国,保障性住房的主要对象是新加入就业大军的大学毕业生和进城农民工,这两个群体加起来每年有2000多万人,再加上每年的积淀,需要房子但买不起房子的人数量更为庞大,因此住房制度的模式必须改变。

  12年前的住房商品化改革让许多中国老百姓有了自己的房子,也拉动中国经济走出了亚洲金融危机之后的滞涨。“中国的房地产发展模式实际上学的是香港,但只学了一半。学的是盖商品房卖地,但没学盖保障性住房这块。”全国政协委员,清华大学经管学院金融系主任李稻葵如是说。他也颇为赞赏新加坡和我国香港地区的发展模式,二者分别有70%和50%的人住在政府开发的房子里面,因此,李稻葵委员常常拿两个国家来举例子。

  “以前房地产市场就是一片乱象,什么都没理顺,但现在中央逐渐加大了对保障性住房的重视程度,各地方也在开始做,而且明确提出打击投机性住房投资,我很欣慰,把问题理清楚了一切就好办了。”李庆云如是说。

  房改对房价影响几何?

  作为国民经济的经济支柱,房地产业对保增长的贡献十分显著。2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成。

  面对这样一个经济支柱,保障性住房的大量入市会对经济增长带来冲击吗?“有的人不理解会有这样的担心,有的人是因为害怕会有这样的担心。”李庆云说。他认为,如果有影响就是因为保障房的数量太少,如果保障房比例提高到50%以上,这些开发一样需要钢筋水泥,一样需要装修家具,一样的拉动经济增长的,对经济总量的影响不大,而且更好更健康。

  李庆云坚持保障性住房不止要做大也要做好,要保证质量也要保证面积合理,并且要以租为主,符合条件都可以进来,不再需要的可以出去,做成一池活水。“保障性住房做大做好会对房价会有很大的影响,因为房屋供给增加了,购买需求会减小,同时会影响消费者预期。”

  对于房价问题,温家宝总理日前在与网民交流中表示,有决心在本届政府任期内能把房价管好,使房价能够保持在一个合理的价位。李稻葵认为,合理的水平有两个标准,一个是中等收入的家庭和个人应该能买得起房,第二个是房价与租金不能脱钩,房价过高而租金不高就表示有泡沫在里面。为了达到合理的房价,政策毫无疑问非常重要,但是体制也要跟上,光有政策而没有体制是不可持续的。“特大型城市的调整在所难免!在温总理和网友交流后我更加坚持这个观点了。”

  如何让地方政府动起来?

  保障性住房的进展很慢,关键在于地方政府动力不足,缺钱是第一条理由。在1月19日召开的“保增长保红线行动”成效座谈会上,国土资源部给出了一组数据:去年1到11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%,完成不到一半。 对此,李稻葵委员表示,要从体制上保证房价达到一个合理的水平,就必须要改变当前房地产作为地方政府财政收入主要来源的格局。他在本次两会上的一个提案就是关于建议中央政府允许地方政府以自己的保障性住房作抵押到市场上去发债。“盲目发债不行,地方政府要以保障性住房做抵押来发房地产债,现在是老百姓去银行借钱,需要转为地方政府自己直接开发直接举债,然后把这些住房提供给那些需要住房但又买不起房的家庭。当然,为了抑制他们的牟利冲动还有待公众的监督。”

  “中国不缺资金,政府钱很多,银行流动性良好,民间资本也充裕,就看你怎么用怎么花。现在的土地出让金最终要转嫁在百姓身上的,应该取之于民用之于民。”李庆云说。他表示,筹集资金可以吸纳社会资金,如社保资金。另外,在保障性住房的类型上必须要有所选择,以前是建经济适用房、两限房,管不好也容易出问题,最好是建公共租赁房,地方政府成本低不亏本还有利润。李庆云委员提出,可以搞金融创新,发行债券,最好使之证券化,这样可以收回资金再去建保障性住房。

  另外,李庆云认为从根本上打消政府的卖地冲动,就应该把土地出让金收归国税,而现在是收归地税。“收归国税后再通过转移支付全额返还给当地,并规定有大部分金额是建保障性住房的,这样,地方政府建保障性住房的兴趣就会提高,这也需要从立法上加以确定。”

  “解决保障性住房不是一年两年的事,但只要政府路选对了,立场明确了,并且真正有了办法,这个问题一定能解决!”李庆云说。(李雨思)
(责任编辑:马富春(实习))
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