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物权法对不动产物权保护更有力可防"一房二卖"


	2007年05月23日09:46	【字号大中小】【留言】【论坛】【打印】【关闭】

　　预告登记制度：防止“一房二卖”

　　2006年9月，房地产开发商甲公司急欲销售其开发的最后1套商品房，于是打电话给乙某和丙某，表示售房。10月8日，甲公司与乙某签订买卖合同并交付该房屋，乙某支付了全部房款，双方约定半年之内办理所有权证书。10月16日，甲公司以更高的价格与丙某签订买卖合同并办理了产权转移登记。乙某以不能实现房屋买卖合同目的、无法取得房屋为由，将甲公司告上法庭，请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求甲公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。法院审理认为，甲公司“一房二卖”的行为已经构成欺诈，判决甲公司除返还乙某已付购房款外，还应赔偿乙某购房款一倍以内的赔偿金。

　　说法：购房人与开发商签订商品房买卖合同，发生的是债权效力。开发商将该房屋又卖给了他人并登记，最终发生的是物权效力。同一房屋，债权与物权并存时，根据物权优先于债权的原则，谁先登记谁先取得房子。第二手购房人取得房屋所有权后，第一手购房人只能请求开发商承担违约赔偿责任。那么，第一手购房人如何才能得到自己想要的房子呢？为此，物权法规定了预告登记制度。

　　根据物权法的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，当购房人买了一套预售商品房后，如果申请了预告登记，未经其许可，开发商将该商品房再出售或抵押等都属于无效行为。预告登记制度对购房人的权利保障更为有力，并且也起到了保护交易安全、维护信用秩序的作用。

　　当然，在办理预告登记后，要从能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

　　实施统一登记制度，不动产登记将提速

　　土地、房屋、林木等不动产是老百姓最重要的财产。这些不动产物权的归属需要登记加以明确，登记对不动产物权的公信力至关重要。一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭等变动，经依法登记后才能发生法律效力，这是不动产公示原则的具体体现。

　　然而，我国目前的不动产登记部门杂乱，导致重复登记、资料分散、浪费资源等弊端相当严重。例如，土地权属变动由政府土地管理部门负责登记，房屋权属变动由政府房产管理部门负责登记，林木和林地权属变动由政府林业主管部门负责登记等等。

　　说法：物权法实施后，不动产登记部门混乱的状况将大为改观。根据物权法的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。考虑到物权法在今年10月1日起施行，所以不动产统一登记规定出台前，地方性法规可以先行作出规定，作为过渡。统一登记制度将使不动产登记大大“提速”，“办证难”问题有望缓解。

　　不动产登记按件收费：办证费用可节省

　　一直以来，我国各地对不动产登记采取的计费方式和收费标准差别很大，存在着收费过高、重复收费等不合理问题。仅就房屋所有权登记费来说，房屋所有权登记包括所有权初始登记、变更登记、转移登记、注销登记等内容。除注销登记不收费外，对住房收取的登记费，可谓五花八门，有按房屋价值量定率计收、有按房屋建筑面积定率或定额计收、有按套定额计收等。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取。具体到地方，对“按宗定额”的核定标准各不相同。比如，有的地方非住宅房屋所有权登记收费标准按照建筑面积累计收取，最低每宗200元（建筑面积100平方米及以下），最高每宗1万元（建筑面积2万平方米以上）。

　　说法：实际上，登记机构并非营利性组织，所做的登记工作一般是形式审查。无论不动产的面积与价值大小，都不会影响不动产登记的程序。针对上述问题，物权法作出规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。通过规范不动产登记收费行为，可以避免一些行政管理机关滥用职权，借机搞登记收费“创收”，也减轻了当事人的负担。（刘中流）

名词解释：

　　什么是物、物权和物权法

　　物权法中所说的“物”，是指“有形财产”，即看得见、摸得着的财产，如土地、房屋、汽车、手机等，是与无形财产（如知识产权）相对应的。有形财产，以是否可以移动为标准，分为不动产和动产。土地、建筑物等，属于不动产；船舶、飞机、机动车、彩电、冰箱、手机等，属于动产。

　　所谓物权，就是支配物、享有物的利益，以及排除他人干涉的权利。物权法第二条第一款规定，“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”这就是说，物权法是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。

　　所谓“归属”，是指某项财产归属于谁，实际上讲的就是所有权。所有权，是人们对自己的财产的权利。

　　所谓“利用”，是指利用他人的财产的权利，包括用益物权和担保物权。用益物权，是“利用”他人财产的“使用价值”，即对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。比如，土地承包经营权是农户利用集体土地进行种植、养殖、畜牧的权利，宅基地使用权是农户利用集体土地建房的权利，建设用地使用权是企业利用国有土地建造厂房、写字楼、商品房的权利。土地承包经营权、宅基地使用权和建设用地使用权，都属于用益物权。担保物权，是“利用”他人财产的“交换价值”。比如，借款人向银行借款后，把自己的不动产、动产或者有价证券抵押、质押给银行，担保银行的贷款债权；借款人到期不能归还借款本息时，银行将拍卖该抵押、质押财产，从拍卖所得的价款中获得清偿。抵押权、质权、留置权，都属于担保物权。

　　物权法就是关于所有权、用益物权和担保物权的法律规则。

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