人民网>>中国人大新闻>>立法聚焦>>深度报道 2006年02月15日00:26

四个人的四个新身份


立法规范物业管理 让业主不再“受伤”

策划:民主法制周刊 编辑:赵颖

 

  “物业管理”这个词进入人们的视线,应该是伴随着商品房交易的日益繁荣。

  老百姓手里有了钱,从房地产开发商那里买到了属于自己产权的房子,本来是件多么让人高兴的事情!而一段时间以来,有关物业管理的纠纷频频发生,从法院掏欠费业主的被窝,到鹏润家园、天通苑业主被打,到美然动力街区业主多次被恶意停水断暖,为什么受伤的总是业主?为什么花钱成为房子的主人,却成了被害者?<<<  网友评点

现状:“受伤”的总是业主?

  按理,物业公司应当是由在这个小区居住的业主组成业主委员会,也就是法定名称为“物业管理委员会”的组织来决定选择哪家物业公司为广大业主服务。可事实上,在一些商品房住宅区中,业主甫一入住就必须得接受房地产开发商指定的物业公司,这个物业公司往往是房地产开发商的子公司,说白了就是一家人,因此这样的物业公司很少有本着为业主服务的态度去好好履行物业管理职责,更多的则仗着开发商这个硬后台勤收费懒干活,甚至屡屡侵犯业主的合法权益。由于物业并非自愿选出,有的业主拒不缴纳物业费,又形成了恶性循环。

  「新物业进驻19天撂挑子 美然动力街区无人管理  停水、断暖气、砸玻璃 美晟物业为何无视法律

  北京副市长吉林坦言北京物业管理存在大问题

  北京:21%的业主对物业不满意(据北京市消协调查)
业主比例 内容
21% 对物业管理企业总体评价不满意
72.8% 反映对于小区公用部位、设备、场地经营收益及用途没有知情权和监督权
53.1% 反映物业受费项目和标准没有公示或不清楚物业收费项目和标准
17.5% 反映物业乱收费
35.1% 反映因小区安全保卫措施不力而造成人参财产受到损害

经验:重庆依法规范得“双赢”

  为什么受伤的总是业主?为什么花钱成为房子的主人,却成了被害者?

  原因很简单:直到目前,我国还没有出台一部全国通行的《物业管理法》。物业公司无章可循,不清楚应该提供什么样的服务,业主也不明白自己享有哪些权利,可以要求享受怎样的服务,这就造成业主在遇到无法解决的问题时只能以拒交物业费作为消极对抗手段。在这种情况下,《物业管理法》的尽早出台就显得相当重要,有了依据,物业纠纷就不再是“公说公有理,婆说婆有理”,而是有法可依,照章办事。

  有报道,我国有的地方已制订了有关物业管理的地方性法规。事实证明,在这些地方,虽然不能避免物业管理企业与业主不再出现纠纷,但至少能做到处理纠纷时有章可循——

  2002年11月1日,《重庆市物业管理条例》正式实施。截至去年年底,重庆市近千家物业管理公司管理面积已达1.2亿平方米,城市物业管理覆盖率达42%,“物管”逐渐成为与山城百姓密切相关的一个行业,一些物业管理行业的品牌企业成为重庆市民的“贴心管家”。

  重庆市关于物业管理的法律法规,为业主解决物业管理纠纷提供了一个基本的法律准绳,使业主增强了法律、维权意识。法律法规的完善同样有效地保护了物管企业的合法权益。相关法律法规对物管企业来说有约束,但约束也是规范,也是保护。企业要想的是在法制的框架下如何提高管理和服务水平,以人为本诚信经营。<<<

  北京:将出台物业管理条例  

“会诊”:物业管理亟需立法规范

  代表建议:

  制订和颁布《北京市物业管理办法》,建立健全相关法规和配套措施,使得物业管理有法可依,有章可循

  ■加强物业管理企业的资质管理 ■推行物业服务收费明码实价制度 ■简化业主委员会成立程序 ■健全物业管理企业退出机制

  专家观点:

  ■规范物业收费让业主有知情权 ■尽快完善相关法规规范物业管理 ■规范物业服务维护业主权益 ■物业管理服务水平要提高 ■成立业主、开发商(物业公司)、政府三方互动机制

  法官说法:

  案情:停放在小区内的摩托车不翼而飞

  近日,广东省中山市中级人民法院对一起住宅小区业主因其停放在小区内的摩托车不幸被盗,要求物业管理公司赔偿损失的上诉案作出终审宣判,物业管理公司因未尽安全防范义务,被判令赔偿业主一半损失。<<<

  说法:未尽防范义务 物业公司要赔偿

  认定物业管理公司是否存在过错,可以从是否建立了相关制度,或者采取了必要的安全防范措施,以及这些制度和措施的执行情况来判断。如果物业管理公司做到了这些,那么,可以认定物业管理公司没有过错,从而免除其对业主财物损失的赔偿责任。反之,如果物业管理公司在履行安全防范义务时存在过错,应当根据其过错程度判定其承担相应的赔偿责任。<<<

思考:解决物业纠纷不能仅靠“强制执行”

  在目前物业欠费比较普遍的情况下,我们不能把希望完全寄托在诉诸法院以及强制执行上,而必须认真研究其中的多重原因,尽快规范物业管理,健全相关法规,努力从源头上消除矛盾。<<<

  《物权法》能否成为化解物业纠纷的尚方宝剑 

  随着《物权法》草案在民间征集意见的推进,城市小区物业的各种纠纷再次凸显出来,住着用毕生积蓄买来的房子,却因为物业纠纷生一肚子气的老百姓,开始把解决问题的希望寄托在《物权法》上。

  配套设施权属究竟应当法定还是约定?目前《物权法》草案实行的是约定原则。有调查表明,北京市商品房小区平均物业收费率仅为65%。收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符,成为业主拒交物业费的主要原因。

  业主委员会如何组建?法律地位如何?如何行使其职权?而由业主依法共同决定事项的规定在现实操作中是否切实可行?《物权法》草案第77条规定:“业主可以设立业主会议,选举业主委员会。”可北京市近3000个小区里有业主委员会的只有1/10左右。

  在官司中完善物业管理

  没有大大小小的官司,就没有物业管理制度的进步。美国人喜欢打官司举世闻名,但是美国的服务质量之高也是地球人都知道。美国的法律制定之初也不见得比其他国家的法律合情合理,但官司打多了,制度就完善了。

  中国的《物业管理条例》及各地的细则,只是纲领性的法规,并没有设计具体问题的办法。只是规定应该怎么样,而没有规定不这样如何处理。事实上,问题发生之前,也不可能先知先觉地设计出解决办法。

  《物业管理条例》及细则只有在不断官司中修改。中国人讲究大事化小,小事化无,不到万不得已还是私了。此次强制执行意义并不只是事情本身,如果能给物业管理制度带来一次触动,意义将是深远的。

  要让我们每一位业主都享有合理合法的物业服务,为了我们不再受伤,为了更好地保护自己,我们每一个业主都大声呼吁:愿国家尽早出台《物业管理法》! 

  物权法专题 

  来源:中国人大新闻网                                                 

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