解读物权法: 70年后, 我们的房子属于谁?

十届全国人大五次会议3月16日上午高票通过物权法，２００７年１０月１日起施行。对公有财产和私有财产给予平等保护，最终在这部法律中得以明确。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。解除广大群众关于“７０年大限到期”的后顾之忧。法律在审议通过前做了60多处修改,主要有八处。物权法与你我的生活息息相关，在此我们将物权法予以解读，奉献给关注此法的广大网民。

中华人民共和国物权法(全文) 中华人民共和国主席令专题：聚焦物权法

　审议物权法修改60多处

与担保法不一致以物权法为准

　　「草案」第八条规定：“其他法律对物权另有规定的，依照规定。”第二百四十六条规定：“《中华人民共和国担保法》与本法的规定不一致的，适用本法。”

　　「审议」审议中，有些代表提出，这两条的规定有矛盾。

　　「建议」法律委员会经研究，认为需要说明：草案第八条规定的是本法与其他相关特别法之间关系的一般规则，而草案有关担保的规定根据实践经验对担保法中一些不合时宜的规定作了修改，草案第二百四十六条是针对这种情况作出的例外规定。为了防止产生误解，建议将草案第八条修改为：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”并将草案第二百四十六条移至草案第四编“担保物权”中，修改为：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”　＞＞详细

不动产被毁损可要求恢复原状

　　「草案」规定“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换。”

　　「审议」审议中，有的代表提出，“修理、重作、更换”主要适用于对动产造成损害的补救，对不动产造成的损害，有些是难以修理、重作、更换的，比如对污染农田所造成的损害，可以要求损害人予以恢复原状。

　　「建议」建议将这一条修改为：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”

集体决定也不得侵害集体成员权益

　　「草案」规定“集体经济组织或者村民委员会的负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

　　「审议」审议中，有些代表提出，有些地方发生侵害集体成员合法权益的情形，有的是以集体的名义作出的决定。如果侵害了集体成员的合法权益，也应有法律救济手段。

　　「建议」建议修改为：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”　　　　

法律未禁止抵押财产均可抵押

　　「草案」规定可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”；不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。

　　「审议」：审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。

　　「建议」法律委员会研究认为，抵押行为属于民事行为，只要法律未规定不得抵押的财产都可以抵押，建议将关于“可以抵押”的财产的规定改为“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。　

抵押动产在“抵押人住所地”登记

　　「草案」规定以动产作抵押的，应当向“动产所在地”的工商行政管理部门办理登记。

　　「审议」：审议中，有些代表提出，动产的流动性大，其所在地可能经常变动，难以确定在哪个所在地登记，建议改为在抵押人所在地登记，较为切合实际。

　　「建议」法律委员会经研究，并征求有关部门意见，建议将这一条中的“动产所在地”修改为“抵押人住所地”。

返还遗失物不再规定具体时限

　　[草案] “拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人等权利人领取，或者送交公安等有关部门。”

　　[审议] 有些代表提出，拾得人拾得遗失物后应归还失主，但本条规定的“二十日”期限过于严格，应考虑不同情形作出相应规定。

　　[建议] 将这一条修改为：“拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。”

界定国有野生植物资源的范围

　　「草案」第四十九条规定：“野生动植物资源属于国家所有。”

「审议]有的代表提出，野生植物资源的范围不清楚，能否规定一切野生植物资源都归国家所有，值得研究。

　　「建议」法律委员会研究认为，依照宪法规定，森林、草原属于国家所有，法律规定属于集体所有的森林、草原除外。不加区别地规定野生植物资源都属于国家所有，是不确切的。据此将这一条修改为：“法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。”

明确建设用地使用权设立时间

　　「草案」第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 ”

「审议」有的代表提出，这一条同其他类似条款相比较，需要补充规定建设用地使用权何时设立。

　　「建议」法律委员会经研究，建议在这一条中增加“建设用地使用权自登记时设立”一句，修改为：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”

　解读物权法公私产平等保护

物权法明确：公私财产平等保护
　　　　　
　　将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” ＞＞详细

	小区车位车库应首先满足业主需要　　　　　　　物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。＞＞详细
	满70年后住宅建设用地使用权自动续期　　　　　　　将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内。物权法的这一规定，回答了广大群众关于“７０年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地７０年；工业用地５０年；商业用地４０年；综合用地５０年。＞＞详细
	禁止侵占哄抢私分截留破坏国有财产　　　　　　　针对当前国有财产流失的实际情况，将于２００７年１０月１日起施行的物权法，在坚持平等保护原则的基础上，强化了对国有财产的保护。物权法明确了国有财产的归属：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。”物权法强调“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏”。＞＞详细
	土地承包期届满可按国家规定继续承包　　　　　　　在农村实行土地承包经营制度是我国将长期坚持的一项基本制度。物权法规定，土地承包期届满可继续承包，赋予了农民长期而有保障的土地使用权。物权法规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 ” ＞＞详细
	法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押　　　　　　　物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。＞＞详细
	不得贪污挪用私分截留拖欠征收补偿费等费用　　　　　　　征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，将于２００７年１０月１日起施行的物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。＞＞详细
	选聘和解聘物业服务企业须业主共同决定　　　　　　　将于２００７年１０月１日起施行的物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” ＞＞详细
	物权法明确保护“阳光权” 　　　　　　　物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。物权法规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，加之一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，有些开发商违规施工，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，密度过大；有些人甚至为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光，使基于“阳光权”引发的纠纷日益增多。＞＞详细

　物权法 词解

所有权：是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利。

物权：是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

用益物权：是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。

担保物权：是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利。

抵押权：是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利，比如以房产抵押设定的抵押权。

留置权：是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利，比如顾客不支付洗衣费，洗衣店依法有权留置衣服，在法定期限内顾客还不支付洗衣费，洗衣店有权变卖衣服以获取洗衣费。

地役权：是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入。

质权：是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。“动产质权”是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就该动产依法享有优先受偿的权利，比如以字画出质设定的质权。“权利质权”是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利，比如以仓单、存款单出质设立的质权。

业主的建筑物区分所有权：是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。　　

物权法10大民生热点解析

　不登记，房子不算真正属于你

　　异议登记15天内不起诉，失效

　　预告登记，防止“一房二主”

　　登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任

　　不动产登记费用按件收取

　　拆迁、征地应当给予足额补偿

　　国家抢险救灾可以征用房屋

　　建设用地使用权期满自动续期

　　财产被毁损，可要求恢复原状

　　邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍法律。　　＞＞＞详细

系列解读物权法
　　

●物权法热点解读之五：公产私产平等保护

●物权法草案热点之四：相邻关系

●物权法草案热点之三：宅基地使用权转让

●物权法草案热点之二：遗失物的所有权

●物权法草案热点之一：建筑物区分所有权
　

（责任编辑：常红）

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