湖北省人大常委會邀群眾參與首部省級物業條例立法聽証

　　首次業主大會由誰組織召開更合適?物業能不能向業主收取裝修押金?通過招投標來選定物業公司有沒有必要?小區停車位能不能對外租售……

　　小小物業,關系到千家萬戶。近年來,隨著城市買房熱的興起,物業逐漸成為業主們口中的高頻詞匯,領域內矛盾糾紛日益增多。

　　湖北省人大常委會近日在襄陽舉行基層立法聽証會,邀請業主代表、業委會代表、物業公司代表、法律界代表、主管部門代表等20多人,就《湖北省物業條例(草案)》立法過程中的重點問題進行深入討論,並同步開展網上立法聽証。

　　焦點一

　　首次業主大會由誰召開

　　業主委員會本應是居民表達利益訴求、合理維權的最佳平台。實踐中,由於缺乏主管部門支持以及開發商、物業公司設置障礙等原因,成立業委會、召開首次業主大會常成為諸多業主之痛。

　　對此,草案規定,符合首次業主大會會議召開條件的,建設單位和前期物業服務企業應當書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府﹔未及時書面報告的,業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面報告﹔建設單位、前期物業服務企業和業主未書面報告的,房產行政主管部門應當書面通知街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開首次業主大會會議的規定是否合理、可行?

　　“新入住的小區,業主之間互不認識,通過街道辦、鄉鎮人民政府來組織召開首次大會,我覺得是可行的。”襄陽市毛紡花園小區業主委員會主任何光銀認為。

　　武漢市漢口城市廣場二期業主委員會主任付文也指出,在實際操作過程中,即便街道介入,仍會遇到建設單位和前期物業服務企業重重阻礙的現象﹔規定由街道辦、鄉政府牽頭,既能保障大會順利進行,同時也能對首次業主大會過程的合法性進行指導和監督。

　　“從長期、長效管理等需要來看,社區居委會作為物業所在地的基層群眾自治組織,比較容易了解情況。”襄陽市樊城區高庄社區居委會書記王遵義則認為,由社區居民委員會及時向房產行政主管部門提出書面建議較為合理。

　　在襄陽市襄州區公路管理局法制科科長黃偉看來,成立業主委員會常會觸及開發商、前期物業單位利益,讓開發商及物業企業主動報告並不現實,應在法律責任部分明確不報告的法律責任,增強可操作性。

　　焦點二

　　物業公司能否收裝修押金

　　公開資料顯示,物業收取“裝修押金”是一種比較普遍的現象,費用一般在2000元以上﹔裝修完成以后,物業會分批將押金退還業主。

　　根據草案,業主裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業﹔物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主,不得以任何形式收取裝修押金或保証金。

　　黃岡市羅田縣住建局干部馮繼明認為,草案關於禁止物業收取裝修押金的規定“合理可行”。他指出,近幾年來,此類收費除安全生產保証金、農民工工資保証金外,均被國務院和省政府取消。同時,該條中的收費沒有國家和省級財政、物價部門規范性文件規定,此規定也維護了業主的合法權益。

　　“如收取押金,收取金額的標准是多少?扣除的標准是什麼?扣的錢歸誰?”付文對這一規定表示支持,建議由政府規范驗收標准和驗收制度,由裝飾裝修行業主管部門依照有關法律法規的規定予以驗收及處罰。

　　“我們公司認為草案關於物業服務企業不得以任何形式收取裝修押金或保証金的規定不合理。”作為物業公司代表,湖北民發物業服務有限公司孫猛有些“無奈”。

　　孫猛說,部分施工人員在給業主裝修的施工過程中,不顧及他人安全及設施設備保護,損壞建筑物主體結構及電梯等公共設備設施,甚至有業主為達裝修效果違規拆除承重牆、承重梁打洞等,收取一定押金,可以有效監督和約束有關人員在裝修房屋時嚴格按要求施工。

　　孫猛建議,可規定裝修保証金限額,如住宅2000元、非住宅1萬元至2萬元,待裝修完畢經驗收合格后如數退還。

　　焦點三

　　物業由招投標選定是否合理

　　“以前買房主要是看地段,現在是先選物業。”此言雖是調侃,卻反映出不少人購房心態的轉變。

　　舒適有序的環境離不開提供專業服務的物業,以招標還是協議選聘的方式選擇物業,引來與會者熱議。

　　根據草案規定,住宅物業的建設單位在業主大會首次選聘物業服務企業之前,應當採取招標投標方式選聘前期物業服務企業﹔同時,投標人少於三個或者住宅面積不超過三萬平方米的,經縣級以上人民政府房產行政主管部門批准,可以採取協議方式選聘前期物業服務企業﹔建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同,並報縣級以上人民政府房產行政主管部門備案。

　　馮繼明指出,建設單位和業主委員會與物業服務企業之間的關系是合同關系、市場行為,他們有權自行決定採用何種方式選定物業服務企業。

　　王遵義也認為,這一規定不合理、不可行。他坦言,建設單位與前期物業服務企業存在有利害關系的情況並不少見,即便要求採取招投標的方式選取前期物業服務企業,建設單位也可能會採用關聯公司圍標等違法方式挑選自己滿意的物業服務企業,而協議選聘的方式更容易產生暗箱操作等情形,不利於保護業主的利益。

　　王遵義建議,有關政府部門可以採取搖號的方式確定符合條件的物業服務企業作為前期物業服務企業。

　　付文建議,在“招標投標方式”前加上“公開”二字,並且不能採取邀標或者單一來源等招投標方式﹔同時,協議選聘前期物業服務企業,該企業最好有資質要求,比如二級資質以上。

　　“選聘前期物業服務企業使用招投標方式為大勢所趨,也是符合公平、公正、公開的原則。”湖北成和誠律師事務所律師王偉認為。

　　王偉建議,在原有條款基礎上加以限定:“經建設單位以登報等公開方式招標,投標人仍少於三個的,方能經批准自行選聘。”

　　焦點四

　　小區車位可否租售給“外人”

　　隨著城市機動車保有量的不斷增加,車位出現一“位”難求現象。小區停車位出租、銷售等規定,成為草案聽証過程中的一大焦點。

　　根據草案規定,物業區域內規劃停車位、車庫,由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定,不得銷售給業主以外的單位和個人﹔滿足業主需要后對外出租的,應當由業主大會決定。

　　違反規定銷售、變相銷售或出租車庫、車位的,退還或沒收違法所得,並處違法所得一倍以上三倍以下罰款。

　　“小區業主對小區車位有優先使用的權利。”湖北思揚律師事務所律師吳世春認為,小區車位除了不能對外出售,對外出租前也應告知全體業主﹔業主若要租賃、購買已出租的車位、車庫,物業應當保障業主的優先權利。

　　草案規定佔用公共場地的停車位歸全體業主共有,而根據物權法有關規定,規劃的車位歸開發商,佔用公共道路的綠地的車位歸全體業主共有,來自湖北文理學院的教師汪濤提出疑問:“規劃的停車位又佔用了公共道路歸誰所有?”

　　王遵義指出,對於滿足業主需要后的規劃停車位不得銷售給“外人”不符合物權法規定﹔並且對於是否滿足業主需求的判斷,在實踐中缺乏可操作性。

　　襄陽市襄州區法院伙牌法庭庭長葉飛給出折中建議,業主大會在制定對外銷售、出租、臨時停放停車位管理規則時,應預留20%的停車位不用於長期出租或者出售,而是作為業主新增車輛的備用車位。

　　湖北省大人大常委會副主任王建鳴表示,召開基層立法聽証會,最希望聽到的是大家對草案的“橫挑鼻子豎挑眼”,找毛病、找問題,研究當前物業管理中存在著哪些突出矛盾、提出解決這些矛盾的問題和方法。（記者 劉志月 實習生 何正鑫）