房東租客辛酸史凸顯法律缺失 專家呼吁加快立法

　　進入夏季,能與動輒30多度高溫天氣一爭高下的,還有房屋租賃市場的火爆。伴隨畢業季、入學季的到來,房屋租賃市場也進入到每年的旺季。

　　然而,房屋租賃市場繁榮的背后,卻是各種亂象屢見不鮮,當事人權益受損無處維權。由於缺乏法律規范,監管難以落實,已嚴重制約我國房屋租賃市場的進一步健康發展。如何實現住有所居居有所安,拿什麼來保護居住者的合法權益,成為眼下的棘手問題。

　　有消息稱,住建部目前正在制定房地產交易管理條例,其中計劃用專章規定房屋租賃的相關內容,尤其是規范自然人之間的租賃關系。近日還有媒體報道稱,地方立法也將出手房屋租賃領域,比如,北京市將積極推進房屋租賃條例立法,保障住房租賃當事人的合法權益,嚴厲打擊群租行為。

　　然而,業內人士近日在接受《法制日報》記者採訪時指出,部門規章也好,地方立法也罷,都仍有很多局限性,僅僅依靠這種腳疼醫腳頭疼醫頭的方式,難以解決當前房產租賃市場的種種亂象,出台國家層面的房屋租賃立法,才是解決問題的根本途徑。

　　租賃市場亂象叢生

　　家住北京的唐先生萬萬沒有想到,會因為租房而惹上官司。他更沒料到,今年生日當天他將以原告的身份走上法庭。

　　唐先生告訴記者,為了方便孩子上學,他在今年5月通過一家中介公司在北京朝陽區幸福二村附近找到一處三室一廳的房子,當天就付了5000元的定金,雙方說好在6月5日前簽合同。6月4日晚,唐先生與房東以及中介公司簽訂了三方合同,合同約定起租日為7月1日,相關款項於6月30日前付清。

　　合同簽訂沒兩天,6月7日,房東就要求唐先生支付房款。第二天,唐先生就按照要求通過銀行轉賬支付給房東4.8萬元的租金。但是,沒多久他就接到了中介公司的通知,房東要求解除合同,理由是他的租金付晚了。

　　情急之下,唐先生要求與房東見面,但是房東避而不見。給房東撥打電話,卻發現自己被置於黑名單。讓他更意外的是,有一天他在中介的陪同下來到出租房時竟然發現,房子已經租給了兩名外國人。唐先生隨即打電話報警。

　　“但是警察對此也並沒有什麼好的解決方式,就是讓我跟中介商量解決。但中介那邊也拖著,說沒法說服房東。我根本不知道找誰來解決這個事情。”事后,唐先生了解到,房東之所以違約,就是覺得之前與他簽的合同價格太低,於是單方面違約,將房子租給了出價更高的新租客。

　　更讓他無法接受的是,這個新租客竟然也是這家中介公司介紹給房東的。“我們當時跟新租戶說,這個房子是我們租的,但他說自己是房東的朋友,暫時借住的,可讓他聯系房東,他又說沒有房東的電話,隨后指著身后的中介對我說,他知道房東的電話。顯然,這個新租戶跟中介是認識的。也就是說,中介跟房東一起糊弄我。但是對於中介這種行為,我隻能很氣憤,卻沒有任何辦法,也不知道去哪裡維權。”

　　糾纏多日無果,唐先生訴至法院,要求房東返還5000元定金以及承擔違約責任。案子定於今年12月開庭,開庭日正好就是他的生日。

　　為租房打起了官司,唐先生的遭遇並不鮮見,而記者在之后的調查中發現,作為相對弱勢的一方,租客的各種辛酸比比皆是。有的被房東隨意終止合同,縮短租期,卻拿不到相應的違約賠償﹔有的住著好好的卻被要求漲房租﹔有的則遭遇黑中介,被騙走押金卻投訴無門﹔還有的則要忍受中介的各種霸王條款,比如重復繳納中介費用,即便是所承租的房子還沒有到期。

　　與此同時,即便是相對處於強勢的房東,在出租房子的過程中也並不省心。北京的周女士就因為把自己的房子租給了一個“不靠譜”的租客而整天不得安生。“剛租的時候呢,嫌我們家客廳的燈太暗。我和我老公一商量,一個燈確實沒多少錢,換一個吧。現在住了一年了,又要交房租了,他又說床墊太軟,睡著不舒服,要換。沙發太臟,也要換。你嫌床墊軟,我換了,后面的租戶嫌硬,我怎麼辦!而這些中介根本就不管。”

　　相比周女士的鬧心,還有很多房東更加有苦難言,不但賺不到房租,還會付出金錢的代價。比如,租房遇到不靠譜的中介,中途就跑路了,結果隻能損失房租自認倒霉。再如,把房子不明所以地交給了黑中介,房子明明到期了,中介卻並不通知租戶,房東隻能自己去收房,有時甚至會鬧到派出所,但也隻能不了了之。

　　一位房東告訴記者,現在自己手裡有兩套閑置的住房,但是因為之前兩套房子都遭遇了各種不順利,已經不打算把房子出租了。“除非是租給熟人,否則寧願空著。實在是操不起這個心!”言語間透出了無奈。

　　法律滯后掣肘發展

　　目前,我國獲取房產的途徑,已經由主要依靠購買新建一手房或者二手房,慢慢轉向靠租賃來獲得房屋的使用價值。之所以會出現這種現象,北京市法學會不動產法研究會副會長、清華大學法學院黨委副書記程嘯教授分析原因有二:首先,房價太高,導致不是所有來城市的人都有能力購房,隻能租房。其次,城市土地資源是稀缺的,因此新建商品房也成為了稀缺資源,購房不再像以前那麼方便。但是很多人主要工作和生活的區域還都在城市中心區域,就隻能通過租房來獲得房屋的使用權。

　　一方面,房屋租賃需求越來越大,另一方面,房屋租賃市場的種種亂象不但由來已久,現在更是愈演愈烈。“想解決這些亂象,就必須加快房屋租賃立法進程。我國的房地產立法,在之前是關注房屋的買賣,尤其是新建商品房的買賣,那麼今后的立法重點則可能要轉向房屋租賃這塊兒。”程嘯認為,房屋租賃立法尤其應該關心的是自然人之間的租賃。作為普通老百姓,本身在租房的時候就處於弱勢地位,而現在法律又沒有進行必要的干預,缺乏相應的規范,已經不適應現在獲得房屋使用權的這種多樣化的需求。而隨著人口流動的增加,讓所有人去買房不但不現實,還將束縛人口的流動,不利於經濟社會的發展。

　　房屋租賃立法必要性如此之大,但與之不相匹配的是,我國房屋租賃立法卻嚴重滯后,已經阻礙了市場的健康快速發展。

　　“目前房屋租賃現行法律規范遠遠不夠。”中央財經大學法學院院長、北京市法學會不動產法研究會副會長兼秘書長尹飛接受採訪時介紹說,對於房屋租賃,我國目前在法律規范上主要有兩個層面:一是法律層面上的合同法以及現行的城市房地產管理法。第二個層面是2010年最高人民法院出台的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》。此外,還有2011年2月開始施行的住房和城鄉建設部出台的《商品房屋租賃管理辦法》。除此之外,對於房屋租賃,再無其他國家層面的專門規定。

　　“法律已經不能適應目前房屋租賃市場的發展狀況,這些加起來是遠遠不夠的。”尹飛具體指出,首先,合同法中專設租賃合同一章,裡面雖然有很多制度設計,但是由於合同法的一個基本思路是以商事合同為主,因此在很多制度上強調的是商事行為,而房屋租賃大多是民事行為。此外,從經濟地位上講,房屋租賃中的承租人地位相對較弱。但目前法律對承租人的保護還很欠缺,在配套制度設計上也很不全面。其次,1995年出台的城市房地產管理法雖然有專門針對房屋租賃的規定,但僅僅隻有4條,且主要內容還都是為了加強管理。

　　呼喚立法頂層設計

　　人口的流動性、房產的稀缺以及房價的不斷高漲,這些都讓房屋租賃成為大勢所趨。與此同時,想租房子的人租不到,有房子的人不敢租。

　　“必須要結合我國當前房地產租賃的實際特點,從國家層面出台立法,確立基本的制度和規則,再由地方立法進行因地制宜的具體規定。如果只是小修小補,零敲碎打,頭疼醫頭,腳痛醫腳,不能解決根本問題。”程嘯認為,對房屋租賃進行立法,實際上就是要對房屋租賃進行系統全面的梳理和研究,把已有的制度規范起來,因此,在頂層設計上必須要有一個宏觀的取向。

　　“從源頭到末尾,要把房屋租賃整個流程都規范起來。包括立法中的價值取向以及現有的規定哪些能用、哪些不能用,都需要進行考量。這些都不是地方立法能解決的,最終隻會導致投訴無門,維權無望。”程嘯說。

　　尹飛也認為,立法的頂層設計最為重要,尤其要把如何保障公民居住權作為首要問題加以認真研究和考量。“房屋租賃立法的核心目的應該是鼓勵租賃。大規模的人口流動,全靠商品房解決問題是不現實不可能的,而且過早地讓流動人口買房就會固化人口流動,勞動力資源就無法匹配市場需求。以德國為例,目前有超過50%是通過租賃解決居住問題。”

　　而一些立法理念的及時調整也是必要的。比如,出於一些傳統觀念,現實中仍有很多普通民眾認為,購房才是比較穩妥的居住方式,也因此出現過“丈母娘推高房價”的現象。而現在,應當讓老百姓逐漸接受租房作為實現居住權的主要方式。

　　尹飛指出,過去我們強調的是要讓居者有其屋。實際上,現階段更應該提供多層次的產權制度來解決居住問題。在長期的大規模人員流動和城市化進程中,如何解決這些流動人口的居住問題需要進行科學考慮。因此,不可能也不應該再繼續堅持居者有其屋這種理念。因此,在房屋租賃立法的頂層設計中,應圍繞如何落實保護居住權進行,而不應過分強調居者有其屋,應強調的是居有所安,這個“安”,一個是安居,即能安安穩穩地居住下去,另一個就是安全。

　　國家公權力的角色定位等一些重點問題必須在房地產租賃立法中予以關注和體現。“實際上,房屋租賃是公法和私法交織的一個特殊地帶,不是單純的一個民法和意思自治的問題,還會涉及到一些國家的管制行為。所以,公權力應當適當介入房地產租賃領域。甚至對於一些違法行為可以直接用刑法加以處置。”程嘯說,在房屋租賃的規范中應當側重保護弱者,也就是說國家需要從法律層面上對處於弱勢地位的承租人進行保護,對於房屋中介機構進行更嚴格的規范和管理。目前房地產中介機構的各種欺詐違法行為橫行,在很大程度上就是相關立法欠缺、監管部門沒有充分履行監管職責所致,這對於未來我國房屋租賃市場的發展極為不利。

　　此外,房屋租賃立法中的一些難點問題也必須予以關注,比如買賣不破租賃原則的具體落實、房屋租賃權登記的法律效力、最短租賃期限的規定、租金管制、租賃合同解除、出租人以及承租人的法律責任等問題,都需要通過立法進一步細化和明確。“這樣將有利於提高房屋的利用程度,促進租賃市場的健康發展。”程嘯說。

　　盡快落實租賃備案

　　在程嘯看來,房地產租賃立法有幾種可能性路徑:一種是出台專門針對房地產租賃的立法,“但目前看來這種可能性不大”。還有一種,就是對城市房地產管理法進行修改,專門對租賃作出規定,然后出台配套的行政法規、具體的部門規章,最終形成一個權威的體系。此外,目前民法典正在審議征求意見中,其中也應當對房屋租賃問題加以考慮。

　　但這幾種立法途徑顯然是遠水解不了近渴。程嘯說,尤其是在現實中,一遇到房價快速上漲,房屋買賣市場和租賃市場就容易出現問題。這其中,現行城市房地產管理法中規定的房屋租賃備案登記制度未能具體貫徹落實是重要原因之一,租賃權無法通過穩定可靠的方式公示出來,購房者沒有辦法通過公示來了解房屋的租賃情況,既不利於保護善意購房人的合法權益,也不利於維護承租人的利益。

　　那麼,在立法暫時無法快速出台之際,為了穩定租賃市場,促進市場健康快速發展,應該採取什麼樣的措施?尹飛認為,落實房屋租賃登記備案制度是當務之急。

　　實際上,關於房屋租賃登記備案制度,我國早已有明文規定。據了解,《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規定,房屋租賃合同訂立后三十日內,房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。第二十三條規定,違反本辦法第十四條第一款、第十九條規定的,由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正﹔個人逾期不改正的,處以一千元以下罰款﹔單位逾期不改正的,處以一千元以上一萬元以下罰款。

　　但是這些規定在實踐中卻一直沒有順利落地。出於避稅等目的,很多出租人都不會去主動備案。有些地方雖然對房屋租賃進行備案,但是作為當地綜治部門管理流動人口的一種舉措,即便進行了備案登記,到住建部門也查不到相關情況,同樣也起不到公示的效果。

　　“落地難究其原因,一是法律規定得仍很模糊,到底是登記還是備案,法律並沒有說清楚﹔二是這一制度與買賣不破租賃等制度沒有聯動﹔三是到底由誰來具體執行也沒有明確。”尹飛認為,這些內容都需要進一步明確,因為如果不通過備案公示出來,就會導致承租人的很多權利被規避掉,影響交易安全。

　　尹飛認為還有一個關鍵問題就是,這個制度對於老百姓來說,沒有動力去執行,應該鼓勵老百姓主動去做這件事,通過財稅等多種配套制度就可以解決這一問題。比如,與公積金中心聯手,規定租賃合同可以作為提取公積金的依據,支取的金額以實際支出為准或者出台市場指導價格作為支取公積金標准,以此作為對承租人的一種激勵。比如,規定房租可以用來作為個稅減免扣除的依據。“總之,就是要綜合運用財稅手段進行配套,激勵大家去做這件事,以便使房屋租賃登記備案制度順利落地。”尹飛說。（記者　　朱寧寧）