小区业主诉开发商讨回物业储备金

　　□本报记者申东

　　虽然这几天宁夏回族自治区进入雨季,一些老旧小区面临着房屋漏雨、出行不畅的困境,但银川市金凤区紫阳小区1200余户业主还是看到了希望——1200余户业主起诉开发商讨要物业储备金的案子,近日由银川市中级人民法院作出二审判决,法院判令开发商返还紫阳小区物业储备金共计82万余元及利息。

　　物业储备金被讨回,意味着小区业主的房屋修缮等老大难问题有望得到解决。

　　小区维修

　　无物业储备金可用

　　紫阳小区由宁夏联创轻纺发展集团公司和宁夏名嘉房地产公司共同开发建设,小区内有业主1200多户。

　　业主在购房时均交纳了数额不等的物业储备金,总计153万多元。2009年以来,紫阳小区部分楼房的上百户居民家屋顶漏雨,生活受到影响。业主找到银川市住房保障局,要求动用物业储备金对房屋进行维修。银川市住房保障局回复称,小区物业储备金只交纳了53万元,开发商并未交纳另外的100多万元。而开发商以剩余资金已全部用于小区基础设施建设为由,拒绝交纳剩余100多万元物业储备金。

　　在业主与两家房产开发商多次协商无果后,小区全体业主委托业主委员会负责人将两家公司诉至银川市兴庆区人民法院。

　　张胜轩是紫阳小区1200多户业主选出的业主委员会主任。作为业主代表,张胜轩在一审法庭上陈述,两被告未向房管部门移交的100多万元物业储备金属于全体业主共有,任何未经法定程序动用物业储备金的行为都是非法无效的。两被告长期占有上述物业储备金,没有任何法律依据。业主委员会有权代表全体业主要求两被告返还上述物业储备金并承担相应的利息,请求法院依法判令两被告共同返还原告物业储备金100多万元及利息30多万元,共计130多万元。

　　开发商称

　　储备金已用于基建

　　在一审法庭上,被告联创公司辩称,该公司于2000年接替毛纺厂负责继续建设紫阳小区,原银川毛纺织厂收取的物业储备金并未划转给联创公司。联创公司接手管理毛纺厂后共收取物业储备金32万多元,已全部用于该小区的公共部分及公共设施的维修支出,在这一项上,开发商实际支出68万多元,比收取的物业储备金多支出近36万元,上述支出均有票据为证。

　　联创公司代理人称,在接手管理紫阳小区时,该小区并不是一个新建成的、设施完善的小区,而是一个为了解决职工住房条件,正在逐步建成的老小区。小区内无论是房改房、集资房还是经济适用房,售价均低于建房成本,售价中并不包含工程前期的费用、公共配套设施、绿化环境、水暖电等公共费用。在当时特定的历史条件下,联创公司为改善小区整体环境,提升居民的居住品质,将收取的物业储备金用于小区公共设施的维修和改造,这是符合当时政策环境的,是合情、合理、合法的。而且,经过改造的小区公共设施属于小区全体业主所有,受益人是全体业主而非联创公司。

　　另一名被告名嘉公司称,该公司只开发了紫阳小区3幢楼,收取物业专项维修基金及利息已经全部移交至管理部门,所以名嘉公司不应承担责任。

　　宁夏高院

　　全程督办民生案件

　　案件审理期间,业主们多次派代表或写信到宁夏回族自治区高级人民法院纪检监察部门,希望高院督办此案。1200余户业主诉开发商的案件在宁夏尚属首例,宁夏高院纪检监察部门将此案列入督办的头号民生案件,要求兴庆区法院纪检监察部门全程督办案件审理。

　　兴庆区法院审理案件后认为,联创公司辩称紫阳小区住房系低于建房成本价销售,售价中不包含公共配套设施及绿化等,但没有在限定的时间内提交相应证据。因此,法院不予采信联创公司的这些抗辩理由。另外,被告辩称为维修小区共有部分及建设共有设施已经支出681414.27元,但被告提交的证据无法证实支出项目属于建设成本或维修成本,且在限定时间内没有进一步举证证实所提交的支出不属于建设成本,因此,法院对此抗辩理由也不予采信。同时,法院通过相关证据印证,发现两被告还有81万多元的物业储备金未移交相关部门,这笔款项属于紫阳小区全体业主共有。

　　法院一审判决由联创公司和宁夏名嘉房地产公司,一次性返还紫阳小区物业储备金共计82万余元及利息。联创公司和名嘉公司不服判决,于今年7月向银川市中级人民法院提出上诉。

　　此案二审期间,宁夏高院纪检监察部门继续关注审理进展。最终,银川市中级人民法院经审理维持了兴庆区法院的一审判决。

(来源:法制日报)